L'immobilier est l'un des rares secteurs où l'obligation ne provient pas d'une seule direction, mais de plusieurs à la fois. Une entreprise immobilière peut être soumise à une obligation de reporting en tant qu'entreprise, sur la base de sa taille. Cette même entreprise peut en outre se voir imposer des obligations en tant que propriétaire ou gestionnaire de bâtiments, via des règles relatives à la performance énergétique et à la durabilité. Et si le financement passe par une banque ou un fonds, une troisième couche s'ajoute : le financeur demande des données pour satisfaire à sa propre obligation de reporting. Pour la plupart des autres secteurs, un seul ensemble de règles s'applique. Pour l'immobilier, la question est plutôt : lequel des trois ou quatre ensembles de règles s'applique ici, et se chevauchent-ils ou se complètent-ils.
Dans d'autres secteurs, la première question est généralement : combien de collaborateurs, quel chiffre d'affaires, quel total du bilan. Cette question n'est pas moins pertinente pour l'immobilier, mais elle est incomplète. Une petite organisation de gestion avec un portefeuille conséquent peut être soumise à des obligations liées aux bâtiments qui n'ont rien à voir avec le nombre de collaborateurs sur la fiche de paie. Inversement, une grande entreprise avec un portefeuille immobilier limité peut être soumise au reporting d'entreprise sans que les règles relatives aux bâtiments jouent un rôle important. La taille de l'entreprise et la taille du portefeuille ne vont pas toujours de pair, et les deux comptent.
Outre le reporting d'entreprise, il existe une couche distincte qui concerne les bâtiments : les labels énergétiques, les obligations de rénovation et les normes de performance du bien immobilier lui-même. Cette couche fonctionne indépendamment de l'obligation de reporting de l'entreprise. Un bâtiment peut être soumis à une obligation énergétique alors que le propriétaire, en tant qu'entreprise, n'est pas soumis à une obligation de reporting, et inversement. Ce qui entre en jeu ici, c'est le type de bâtiment, l'usage et la localisation. Les normes précises qui s'appliquent et à partir de quand dépendent de la réglementation en vigueur dans le pays où se trouve le bâtiment ; ce texte change régulièrement et ne doit pas provenir de la mémoire, mais de la source elle-même.
C'est peut-être ici, dans l'immobilier, que le volet national se manifeste le plus clairement. La même directive européenne sur la performance des bâtiments reçoit dans un pays une mise en œuvre stricte avec des étapes intermédiaires fixes, et dans un autre pays davantage de latitude pour le propriétaire afin de choisir sa propre trajectoire. Un portefeuille réparti sur plusieurs pays peut ainsi être confronté à des régimes différents pour des bâtiments largement comparables. Connaître la règle telle qu'elle est mise en œuvre dans un pays ne permet pas encore de savoir comment elle est formulée dans un autre pays. C'est un schéma comparable à celui observé dans le secteur de la construction et le secteur des installations techniques, où les cadres européens reçoivent également une traduction différente selon les pays. L'immobilier présente ce schéma de manière particulièrement marquée, car la couche des bâtiments elle-même est déjà organisée au niveau national, indépendamment du reporting d'entreprise.
Il existe encore une couche propre à l'immobilier : la demande émanant du financeur. Les banques et les fonds qui financent l'immobilier ont eux-mêmes une obligation de reporting sur la performance énergétique des biens de leur portefeuille. Pour y satisfaire, ils demandent des données au propriétaire ou au gestionnaire. Cette demande ne provient pas d'une loi qui s'applique directement à l'entreprise immobilière, mais d'une nécessité contractuelle ou pratique. Qui ne peut pas y répondre ne s'expose pas immédiatement à une amende, mais peut se voir confronté à des questions concernant le financement ou les conditions. Cette couche mérite une place propre dans l'inventaire, même si elle ne découle pas de la législation elle-même.
Le Compliance Check ne met pas ces couches en opposition, mais les place côte à côte : le reporting d'entreprise, les obligations liées aux bâtiments et la demande du financeur, chacune avec la question de savoir si elle s'applique à cette entreprise et à ce portefeuille. Pour chaque obligation applicable, un responsable est désigné, une description de la preuve nécessaire est établie, ainsi qu'un contrôle indiquant comment cette preuve est établie périodiquement. Il ne s'agit pas d'un second ensemble de règles à côté de la législation elle-même ; c'est la couche qui fixe qui est responsable de quoi et avec quoi cela se démontre. La manière dont cette maîtrise démontrable se présente en pratique est décrite sur la page consacrée au contrôle démontrable par un conseil d'administration. L'immobilier est également un bon exemple de la façon dont des organisations sont prises au dépourvu par des règles qui existaient déjà depuis longtemps mais n'avaient pas été reconnues comme telles, comme décrit sur la page consacrée à l'effet de surprise causé par la législation ; la couche des bâtiments et la couche du financeur naissent souvent hors du champ de vision du service qui prépare le reporting d'entreprise.
L'outil qui établit cet inventaire par entreprise et par portefeuille est en cours de développement. Qui souhaite déjà y travailler peut s'inscrire sur la liste d'attente ; rien n'est proposé qui n'existe pas encore.
Dès qu'il est clair quelles obligations s'appliquent, qui en est responsable et quelle preuve est nécessaire, une question suivante se pose automatiquement : qui exécute ce travail, et quelle part de celui-ci est suffisamment routinière pour être automatisée. La gestion immobilière connaît, tout comme les secteurs mentionnés ci-dessus et tout comme le secteur des soins et le commerce de gros, de nombreuses tâches récurrentes liées à la collecte et à la mise à jour des données sur les bâtiments et les portefeuilles. Le werkscan de FTE TO AI calcule, pour chaque tâche, la part qui peut être reprise par l'IA, indépendamment de la question de savoir quelles règles s'appliquent précisément. Cela fait du werkscan une suite logique à cette page : d'abord la clarté sur l'obligation, puis la clarté sur le travail qui en découle.
Vraag maar welke verplichting op u van toepassing is, en waaraan u dat kunt aantonen.
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