Kennisbank

Ποιοι κανόνες ESG διέπουν τον κλάδο των ακινήτων

Ο κλάδος των ακινήτων είναι ένας από τους λίγους κλάδους στους οποίους η υποχρέωση δεν προέρχεται από μία κατεύθυνση, αλλά από πολλές ταυτόχρονα. Μια επιχείρηση ακινήτων μπορεί να έχει υποχρέωση αναφοράς ως επιχείρηση, βάσει μεγέθους. Η ίδια επιχείρηση μπορεί επιπλέον να αποκτήσει υποχρεώσεις ως ιδιοκτήτης ή διαχειριστής κτιρίων, μέσω κανόνων σχετικά με την ενεργειακή απόδοση και την αναβάθμιση βιωσιμότητας. Και όταν η χρηματοδότηση γίνεται μέσω τράπεζας ή επενδυτικού ταμείου, προστίθεται ένα τρίτο επίπεδο: ο χρηματοδότης ζητά στοιχεία για να ανταποκριθεί στη δική του υποχρέωση αναφοράς. Για τους περισσότερους άλλους κλάδους ισχύει ένα ενιαίο σύνολο κανόνων. Για τον κλάδο των ακινήτων το ερώτημα είναι μάλλον: ποια από τα τρία ή τέσσερα σύνολα κανόνων εφαρμόζονται εδώ, και αν αλληλεπικαλύπτονται ή αλληλοσυμπληρώνονται.

Γιατί το μέγεθος της επιχείρησης δεν είναι το μοναδικό κριτήριο

Σε άλλους κλάδους, το πρώτο ερώτημα είναι συνήθως: πόσοι εργαζόμενοι, πόσος κύκλος εργασιών, πόσο σύνολο ενεργητικού. Αυτό το ερώτημα δεν είναι λιγότερο σχετικό στον κλάδο των ακινήτων, αλλά είναι ελλιπές. Ένας μικρός οργανισμός διαχείρισης με ένα εκτεταμένο χαρτοφυλάκιο μπορεί να εμπίπτει σε υποχρεώσεις που σχετίζονται με τα κτίρια και δεν έχουν καμία σχέση με τον αριθμό των εργαζομένων στη μισθοδοσία. Αντίστροφα, μια μεγάλη επιχείρηση με περιορισμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων μπορεί να εμπίπτει στην εταιρική αναφορά χωρίς οι κανόνες κτιρίων να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο. Το μέγεθος της επιχείρησης και το μέγεθος του χαρτοφυλακίου δεν εξελίσσονται πάντα παράλληλα, και και τα δύο μετρούν.

Το επίπεδο των ίδιων των κτιρίων

Πέρα από την εταιρική αναφορά, υπάρχει ένα ξεχωριστό επίπεδο που αφορά τα κτίρια καθαυτά: ενεργειακά πιστοποιητικά, υποχρεώσεις ανακαίνισης και πρότυπα για την απόδοση του ίδιου του ακινήτου. Αυτό το επίπεδο λειτουργεί ανεξάρτητα από την υποχρέωση αναφοράς της επιχείρησης. Ένα κτίριο μπορεί να εμπίπτει σε ενεργειακή υποχρέωση ενώ ο ιδιοκτήτης, ως επιχείρηση, δεν έχει υποχρέωση αναφοράς, και αντίστροφα. Εδώ παίζουν ρόλο ο τύπος του κτιρίου, η χρήση και η τοποθεσία. Ποια ακριβώς πρότυπα ισχύουν και από πότε, εξαρτάται από την τρέχουσα νομοθεσία της χώρας όπου βρίσκεται το κτίριο· αυτό το κείμενο αλλάζει τακτικά και δεν θα πρέπει να προέρχεται από τη μνήμη, αλλά από την ίδια την πηγή.

Η εθνική προσαρμογή που αλλάζει την εικόνα

Εδώ, στον κλάδο των ακινήτων, εμφανίζεται ίσως πιο έντονα από οπουδήποτε αλλού η εθνική προσαρμογή. Η ίδια ευρωπαϊκή οδηγία σχετικά με την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων λαμβάνει σε μία χώρα μια αυστηρή εφαρμογή με καθορισμένα ενδιάμεσα στάδια, ενώ σε άλλη χώρα αφήνει περισσότερο περιθώριο στον ιδιοκτήτη να επιλέξει τη δική του πορεία. Ένα χαρτοφυλάκιο που εκτείνεται σε πολλές χώρες μπορεί επομένως να αντιμετωπίζει διαφορετικά καθεστώτα για κτίρια που είναι σε μεγάλο βαθμό συγκρίσιμα. Όποιος γνωρίζει τον κανόνα όπως έχει διαμορφωθεί σε μία χώρα, δεν γνωρίζει ακόμα πώς διαμορφώνεται σε άλλη. Πρόκειται για ένα ανάλογο μοτίβο με τον κατασκευαστικό κλάδο και τον κλάδο εγκαταστάσεων, όπου τα ευρωπαϊκά πλαίσια λαμβάνουν επίσης διαφορετική μετάφραση ανά χώρα. Στον κλάδο των ακινήτων αυτό το μοτίβο είναι ιδιαίτερα έντονο, καθώς το επίπεδο των κτιρίων είναι ήδη εθνικά διαμορφωμένο, ανεξάρτητα από την εταιρική αναφορά.

Ο ρόλος του χρηματοδότη

Υπάρχει ακόμα ένα επίπεδο που είναι χαρακτηριστικό των ακινήτων: το αίτημα από τον χρηματοδότη. Τράπεζες και επενδυτικά ταμεία που χρηματοδοτούν ακίνητα έχουν οι ίδιοι υποχρέωση αναφοράς σχετικά με την ενεργειακή απόδοση των ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό τους. Για να ανταποκριθούν σε αυτή την υποχρέωση, ζητούν στοιχεία από τον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή. Αυτό το αίτημα δεν προκύπτει από νόμο που εφαρμόζεται απευθείας στην επιχείρηση ακινήτων, αλλά από συμβατική ή πρακτική ανάγκη. Όποιος δεν μπορεί να απαντήσει σε αυτό, δεν επιβαρύνεται αμέσως με πρόστιμο, αλλά μπορεί να αντιμετωπίσει ερωτήματα σχετικά με τη χρηματοδότηση ή τους όρους της. Αυτό το επίπεδο αξίζει τη δική του θέση στην επισκόπηση, ακόμη και αν δεν προκύπτει από την ίδια τη νομοθεσία.

Τι προσφέρει εδώ το Compliance Check

Το Compliance Check δεν αντιπαραθέτει αυτά τα επίπεδα, αλλά τα τοποθετεί το ένα δίπλα στο άλλο: την εταιρική αναφορά, τις υποχρεώσεις που σχετίζονται με τα κτίρια, και το αίτημα του χρηματοδότη, κάθε ένα με το ερώτημα αν εφαρμόζεται σε αυτή την επιχείρηση και σε αυτό το χαρτοφυλάκιο. Για κάθε υποχρέωση που εφαρμόζεται, ορίζεται ένας υπεύθυνος, μια περιγραφή του απαιτούμενου αποδεικτικού στοιχείου, και ένας έλεγχος (control) που δείχνει πώς αυτό το αποδεικτικό στοιχείο τεκμηριώνεται περιοδικά. Αυτό δεν αποτελεί ένα δεύτερο σύνολο κανόνων παράλληλα με την ίδια τη νομοθεσία· είναι το επίπεδο που καταγράφει ποιος είναι υπεύθυνος για τι και με ποιο τρόπο αυτό αποδεικνύεται. Πώς φαίνεται στην πράξη αυτή η αποδεδειγμένη επίτευξη ελέγχου (in control), περιγράφεται στη σελίδα σχετικά με την αποδεδειγμένη επίτευξη ελέγχου από ένα διοικητικό συμβούλιο. Ο κλάδος των ακινήτων αποτελεί επίσης καλό παράδειγμα του πώς οργανισμοί αιφνιδιάζονται από κανόνες που υπήρχαν ήδη εδώ και καιρό αλλά δεν είχαν αναγνωριστεί ως τέτοιοι, όπως περιγράφεται στη σελίδα σχετικά με τον αιφνιδιασμό από τη νομοθεσία; το επίπεδο των κτιρίων και το επίπεδο του χρηματοδότη προκύπτουν συχνά εκτός του πεδίου όρασης του τμήματος που προετοιμάζει την εταιρική αναφορά.

Το εργαλείο που καταρτίζει αυτή την επισκόπηση ανά επιχείρηση και ανά χαρτοφυλάκιο βρίσκεται υπό ανάπτυξη. Όποιος θέλει να εργαστεί με αυτό ήδη τώρα, μπορεί να εγγραφεί στη λίστα αναμονής· δεν προσφέρεται τίποτα που δεν υπάρχει ακόμα.

Μόλις γίνει σαφές ποιες υποχρεώσεις ισχύουν, ποιος είναι ο υπεύθυνος και ποιο αποδεικτικό στοιχείο απαιτείται, προκύπτει αυτόματα ένα επόμενο ερώτημα: ποιος εκτελεί αυτή την εργασία, και πόσο από αυτή είναι αρκετά ρουτινιαρχική για να αυτοματοποιηθεί. Η διαχείριση ακινήτων γνωρίζει, όπως και οι κλάδοι που αναφέρθηκαν παραπάνω και όπως η υγειονομική περίθαλψη και το χονδρικό εμπόριο, πολλές επαναλαμβανόμενες εργασίες σχετικά με τη συλλογή και την επικαιροποίηση στοιχείων για κτίρια και χαρτοφυλάκια. Η work scan της FTE TO AI υπολογίζει ανά εργασία ποιο μέρος αυτής μπορεί να αναληφθεί από AI, ανεξάρτητα από το ερώτημα ποιοι κανόνες εφαρμόζονται ακριβώς. Αυτό κάνει την work scan μια λογική συνέχεια αυτής της σελίδας: πρώτα σαφήνεια σχετικά με την υποχρέωση, έπειτα σαφήνεια σχετικά με την εργασία που προκύπτει από αυτή.