Kennisbank

Vilka ESG-regler gäller för fastighetssektorn

Fastigheter är en av de få sektorer där skyldigheten inte kommer från ett håll, utan från flera samtidigt. Ett fastighetsbolag kan vara rapporteringsskyldigt som företag, baserat på storlek. Samma bolag kan dessutom få skyldigheter som ägare eller förvaltare av byggnader, via regler om energiprestanda och hållbarhetsomställning. Och om finansieringen går via en bank eller ett fonds, tillkommer ett tredje lager: finansiären begär in uppgifter för att uppfylla sin egen rapporteringsskyldighet. För de flesta andra sektorer gäller ett regelverk. För fastigheter är frågan snarare: vilka av de tre eller fyra regelverken är tillämpliga här, och överlappar de varandra eller kompletterar de varandra.

Varför företagets storlek inte är det enda måttet

I andra sektorer är den första frågan oftast: hur många medarbetare, hur mycket omsättning, hur stor balansomslutning. Den frågan är inte mindre relevant för fastigheter, men den är ofullständig. En liten förvaltningsorganisation med en omfattande portfölj kan omfattas av byggnadsbundna skyldigheter som inte har något att göra med antalet medarbetare på lönelistan. Omvänt kan ett stort bolag med en begränsad fastighetsportfölj omfattas av företagsrapporteringen utan att byggnadsreglerna spelar en stor roll. Företagets storlek och portföljens storlek går inte alltid hand i hand, och båda räknas.

Lagret som gäller byggnaderna själva

Utöver företagsrapporteringen finns ett separat lager som handlar om byggnaderna: energimärkningar, renoveringsskyldigheter och normer för fastighetens egen prestanda. Detta lager fungerar oberoende av företagets rapporteringsskyldighet. En byggnad kan omfattas av en energiskyldighet medan ägaren som företag inte är rapporteringsskyldig, och omvänt. Vad som spelar in här är byggnadstypen, användningen och platsen. Exakt vilka normer som gäller och från när, beror på den aktuella lagstiftningen i det land där byggnaden ligger; den texten förändras regelbundet och bör inte hämtas ur minnet, utan ur källan själv.

Det nationella tillägget som förändrar bilden

Detta är kanske den viktigaste platsen inom fastigheter där det nationella tillägget blir synligt. Samma EU-direktiv om byggnaders energiprestanda får i ett land en strikt utformning med fasta delsteg, och i ett annat land mer utrymme för ägaren att välja sin egen väg. En portfölj som är spridd över flera länder kan därmed möta olika regelverk för i övrigt jämförbara byggnader. Den som känner till regeln som den utformats i ett land, vet därmed inte hur den lyder i ett annat land. Det är ett liknande mönster som inom byggsektorn och installationsbranschen, där europeiska ramverk också får en annan tolkning per land. Fastigheter har detta mönster extra tydligt, eftersom byggnadslagret i sig redan är nationellt utformat, fristående från företagsrapporteringen.

Finansiärens roll

Det finns ännu ett lager som är specifikt för fastigheter: efterfrågan från finansiären. Banker och fonder som finansierar fastigheter har själva en rapporteringsskyldighet om energiprestandan för fastigheterna i sin portfölj. För att uppfylla detta begär de in uppgifter från ägaren eller förvaltaren. Denna efterfrågan kommer inte från en lag som direkt gäller för fastighetsbolaget, utan från ett avtalsmässigt eller praktiskt behov. Den som inte kan svara på detta drabbas inte omedelbart av böter, men kan få frågor om finansiering eller villkor. Detta lager förtjänar en egen plats i översikten, även om det inte härrör direkt från lagstiftning.

Vad Compliance Check ger här

Compliance Check ställer inte dessa lager mot varandra, utan bredvid varandra: företagsrapporteringen, de byggnadsbundna skyldigheterna och finansiärens efterfrågan, var och en med frågan om de är tillämpliga på detta bolag och denna portfölj. För varje skyldighet som är tillämplig tillkommer en ägare, en beskrivning av det bevis som krävs, och en kontroll som anger hur detta bevis fastställs periodiskt. Det är inget andra regelverk vid sidan av lagstiftningen själv; det är lagret som fastställer vem som är ansvarig för vad och med vad detta styrks. Hur detta påvisbara i-control-varande ser ut i praktiken beskrivs på sidan om påvisbar kontroll av en styrelse. Fastigheter är också ett bra exempel på hur organisationer överraskas av regler som redan funnits länge men inte identifierats som sådana, som beskrivs på sidan om att bli överraskad av lagstiftning; byggnadslagret och finansiärslagret uppstår ofta utanför synfältet för den avdelning som förbereder företagsrapporteringen.

Verktyget som sammanställer denna översikt per bolag och per portfölj är under uppbyggnad. Den som redan nu vill arbeta med detta kan anmäla sig till väntelistan; ingenting erbjuds som ännu inte existerar.

Så snart det är klart vilka skyldigheter som gäller, vem som är ägare och vilket bevis som krävs, uppstår automatiskt en följdfråga: vem utför detta arbete, och hur mycket av det är rutinmässigt nog för att automatisera. Fastighetsförvaltning har, precis som de sektorer som nämnts ovan och precis som vården och grossisthandeln, många återkommande uppgifter kring att samla in och uppdatera uppgifter om byggnader och portföljer. Werkscan från FTE TO AI räknar per uppgift ut hur stor del av den som kan tas över av AI, fristående från frågan om exakt vilka regler som gäller. Det gör werkscan till en logisk fortsättning på denna sida: först klarhet om skyldigheten, sedan klarhet om det arbete som följer av den.