O setor imobiliário é um dos poucos setores em que a obrigação não vem de uma única direção, mas de várias em simultâneo. Uma empresa imobiliária pode estar sujeita a obrigações de relato como empresa, com base na dimensão. Essa mesma empresa pode, além disso, ter obrigações como proprietária ou gestora de edifícios, através de regras sobre desempenho energético e sustentabilização. E se o financiamento passar por um banco ou fundo, surge uma terceira camada: o financiador solicita dados para cumprir a sua própria obrigação de relato. Para a maioria dos outros setores aplica-se um único conjunto de regras. Para o setor imobiliário, a questão é antes: quais dos três ou quatro conjuntos de regras são aqui aplicáveis, e sobrepõem-se ou complementam-se.
Noutros setores, a primeira pergunta costuma ser: quantos colaboradores, quanto volume de negócios, qual o total do balanço. Essa pergunta não é menos relevante no setor imobiliário, mas é incompleta. Uma pequena organização de gestão com uma carteira volumosa pode estar sujeita a obrigações associadas aos edifícios que nada têm a ver com o número de colaboradores em folha de pagamento. Inversamente, uma grande empresa com uma carteira imobiliária limitada pode estar sujeita ao relato empresarial sem que as regras relativas aos edifícios desempenhem um papel significativo. A dimensão da empresa e a dimensão da carteira não evoluem sempre em paralelo, e ambas contam.
Além do relato empresarial, existe uma camada separada relativa aos edifícios: certificados energéticos, obrigações de renovação e normas de desempenho do próprio imóvel. Esta camada funciona independentemente da obrigação de relato da empresa. Um edifício pode estar sujeito a uma obrigação energética enquanto o proprietário, como empresa, não está sujeito a relato, e vice-versa. O que aqui pesa é o tipo de edifício, a utilização e a localização. Quais as normas exatas que se aplicam e a partir de quando depende da regulamentação em vigor no país onde o edifício se encontra; esse texto muda regularmente e não deve ser retirado da memória, mas sim da própria fonte.
É talvez aqui, no setor imobiliário, que a transposição nacional se torna mais visível. A mesma diretiva europeia sobre o desempenho dos edifícios recebe, num país, uma aplicação rigorosa com etapas intermédias fixas, e, noutro país, mais margem para o proprietário escolher o seu próprio percurso. Uma carteira distribuída por vários países pode, assim, estar sujeita a regimes diferentes para edifícios em larga medida comparáveis. Quem conhece a regra tal como foi transposta num país ainda não sabe como ela se aplica noutro. Este é um padrão semelhante ao que se verifica no setor da construção e no setor das instalações técnicas, onde os quadros europeus também recebem uma tradução diferente em cada país. No setor imobiliário, este padrão é particularmente acentuado, porque a própria camada dos edifícios já está organizada a nível nacional, independentemente do relato empresarial.
Há ainda uma camada própria do setor imobiliário: o pedido por parte do financiador. Os bancos e fundos que financiam imóveis têm eles próprios uma obrigação de relato sobre o desempenho energético dos imóveis na sua carteira. Para cumprir essa obrigação, solicitam dados ao proprietário ou gestor. Este pedido não decorre de uma lei diretamente aplicável à empresa imobiliária, mas de uma necessidade contratual ou prática. Quem não consegue dar resposta a este pedido não fica imediatamente sujeito a uma multa, mas pode ver-se confrontado com questões relativas ao financiamento ou às condições. Esta camada merece um lugar próprio no panorama, mesmo não decorrendo diretamente da legislação.
A Compliance Check não coloca estas camadas umas contra as outras, mas lado a lado: o relato empresarial, as obrigações associadas aos edifícios e o pedido do financiador, cada uma com a pergunta de saber se é aplicável a esta empresa e a esta carteira. Para cada obrigação aplicável, é definido um responsável, uma descrição da prova necessária e um controlo que indica como essa prova é apurada periodicamente. Isto não é um segundo conjunto de regras paralelo à legislação; é a camada que fixa quem é responsável por quê e com que meios isso é demonstrado. A forma como esse estar-em-controlo de forma demonstrável se traduz na prática está descrita na página sobre o controlo demonstrável por uma administração. O setor imobiliário é também um bom exemplo de como as organizações são surpreendidas por regras que já existiam há mais tempo mas não tinham sido reconhecidas como tal, conforme descrito na página sobre a surpresa causada pela legislação; a camada dos edifícios e a camada do financiador surgem frequentemente fora do campo de visão do departamento que prepara o relato empresarial.
A ferramenta que elabora este panorama por empresa e por carteira está em construção. Quem já quiser trabalhar com isto pode inscrever-se na lista de espera; não é oferecido nada que ainda não exista.
Assim que estiver claro quais as obrigações aplicáveis, quem é o responsável e que prova é necessária, surge automaticamente uma questão subsequente: quem executa este trabalho, e que parte dele é suficientemente rotineira para ser automatizada. A gestão imobiliária tem, tal como os setores acima mencionados e tal como a saúde e o comércio grossista, muitas tarefas recorrentes relacionadas com a recolha e atualização de dados sobre edifícios e carteiras. A werkscan da FTE TO AI calcula, por tarefa, que parte pode ser assumida pela IA, independentemente da questão de saber exatamente quais as regras aplicáveis. Isso torna a werkscan uma sequência lógica desta página: primeiro clareza sobre a obrigação, depois clareza sobre o trabalho que dela resulta.
Vraag maar welke verplichting op u van toepassing is, en waaraan u dat kunt aantonen.
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