Immobilien ist einer der wenigen Sektoren, in denen die Verpflichtung nicht aus einer Richtung kommt, sondern aus mehreren gleichzeitig. Ein Immobilienunternehmen kann als Unternehmen berichtspflichtig sein, aufgrund seiner Größe. Dasselbe Unternehmen kann daneben Verpflichtungen erhalten als Eigentümer oder Verwalter von Gebäuden, über Regeln zur Energieleistung und Nachhaltigkeit. Und wenn die Finanzierung über eine Bank oder einen Fonds läuft, kommt eine dritte Schicht hinzu: Der Finanzierer fragt Daten ab, um seiner eigenen Berichtspflicht zu genügen. Für die meisten anderen Sektoren gilt ein einziges Regelwerk. Bei Immobilien lautet die Frage eher: Welche der drei oder vier Regelwerke sind hier anwendbar, und überlappen sie sich oder ergänzen sie einander.
Bei anderen Sektoren lautet die erste Frage meist: wie viele Mitarbeiter, wie viel Umsatz, wie viel Bilanzsumme. Diese Frage ist bei Immobilien nicht weniger relevant, aber unvollständig. Eine kleine Verwaltungsorganisation mit einem umfangreichen Portfolio kann unter gebäudebezogene Verpflichtungen fallen, die nichts mit der Anzahl der Mitarbeiter auf der Lohnliste zu tun haben. Umgekehrt kann ein großes Unternehmen mit einem begrenzten Immobilienportfolio unter die Unternehmensberichterstattung fallen, ohne dass die Gebäuderegeln eine große Rolle spielen. Die Größe des Unternehmens und die Größe des Portfolios entwickeln sich nicht immer gleich, und beide zählen mit.
Neben der Unternehmensberichterstattung gibt es eine eigene Schicht, die sich auf die Gebäude bezieht: Energieausweise, Renovierungspflichten und Normen für die Leistung der Immobilie selbst. Diese Schicht funktioniert unabhängig von der Berichtspflicht des Unternehmens. Ein Gebäude kann unter eine Energieverpflichtung fallen, während der Eigentümer als Unternehmen nicht berichtspflichtig ist, und umgekehrt. Was hier mitspielt, sind der Gebäudetyp, die Nutzung und der Standort. Welche Normen genau gelten und ab wann, hängt von der aktuellen Regelgebung in dem Land ab, in dem das Gebäude steht; dieser Text ändert sich regelmäßig und sollte nicht aus dem Gedächtnis, sondern aus der Quelle selbst stammen.
Das ist bei Immobilien vielleicht der wichtigste Ort, an dem der nationale Zusatz sichtbar wird. Dieselbe europäische Richtlinie über Gebäudeleistung erhält im einen Land eine strikte Ausarbeitung mit festen Zwischenschritten, und im anderen Land mehr Spielraum für den Eigentümer, einen eigenen Weg zu wählen. Ein Portfolio, das über mehrere Länder verteilt ist, kann also mit unterschiedlichen Regimen für weitgehend vergleichbare Gebäude konfrontiert sein. Wer die Regel kennt, wie sie in einem Land ausgearbeitet ist, weiß damit noch nicht, wie sie in einem anderen Land lautet. Das ist ein ähnliches Muster wie bei dem Bausektor und der Installationsbranche, wo europäische Rahmenwerke ebenfalls pro Land eine andere Übersetzung erhalten. Bei Immobilien ist dieses Muster besonders ausgeprägt, weil die Gebäudeschicht selbst bereits national ausgestaltet ist, unabhängig von der Unternehmensberichterstattung.
Es gibt noch eine Schicht, die Immobilien eigen ist: die Anfrage seitens des Finanzierers. Banken und Fonds, die Immobilien finanzieren, haben selbst eine Berichtspflicht über die Energieleistung der Objekte in ihrem Portfolio. Um dieser zu genügen, fragen sie Daten beim Eigentümer oder Verwalter ab. Diese Anfrage kommt nicht aus einem Gesetz, das direkt auf das Immobilienunternehmen anwendbar ist, sondern aus einer vertraglichen oder praktischen Notwendigkeit. Wer hierauf keine Antwort geben kann, erhält nicht sofort eine Geldbuße, kann aber durchaus mit Fragen zur Finanzierung oder zu Konditionen konfrontiert werden. Diese Schicht verdient einen eigenen Platz in der Übersicht, auch wenn sie nicht aus der Gesetzgebung selbst hervorgeht.
Der Compliance Check stellt diese Schichten nicht gegeneinander, sondern nebeneinander: die Unternehmensberichterstattung, die gebäudebezogenen Verpflichtungen und die Anfrage des Finanzierers, jeweils mit der Frage, ob sie auf dieses Unternehmen und dieses Portfolio anwendbar sind. Für jede anwendbare Verpflichtung entsteht ein Verantwortlicher, eine Beschreibung des benötigten Nachweises und eine Control, die angibt, wie dieser Nachweis periodisch festgestellt wird. Das ist kein zweites Regelwerk neben der Gesetzgebung selbst; es ist die Schicht, die festlegt, wer wofür verantwortlich ist und womit das nachgewiesen wird. Wie dieses nachweisbare In-Control-Sein in der Praxis aussieht, ist auf der Seite über nachweisbare Kontrolle durch einen Vorstand beschrieben. Immobilien ist auch ein gutes Beispiel dafür, wie Organisationen von Regeln überrascht werden, die schon länger bestanden, aber nicht als solche erkannt wurden, wie beschrieben auf der Seite über Überraschung durch Gesetzgebung; die Gebäudeschicht und die Finanzierungsschicht entstehen häufig außerhalb des Blickfelds der Abteilung, die die Unternehmensberichterstattung vorbereitet.
Das Tool, das diese Übersicht pro Unternehmen und pro Portfolio erstellt, befindet sich im Aufbau. Wer hiermit schon jetzt arbeiten möchte, kann sich für die Warteliste anmelden; es wird nichts angeboten, das noch nicht existiert.
Sobald klar ist, welche Verpflichtungen gelten, wer Eigentümer ist und welcher Nachweis benötigt wird, entsteht automatisch eine Folgefrage: Wer führt diese Arbeit aus, und wie viel davon ist routinemäßig genug, um automatisiert zu werden. Die Immobilienverwaltung kennt, ebenso wie die oben genannten Sektoren und wie das Gesundheitswesen und der Großhandel, viele wiederkehrende Aufgaben rund um das Sammeln und Aktualisieren von Daten über Gebäude und Portfolios. Der Werkscan von FTE TO AI berechnet pro Aufgabe, welcher Anteil davon von KI übernommen werden kann, unabhängig von der Frage, welche Regeln genau gelten. Das macht den Werkscan zu einer logischen Fortsetzung dieser Seite: zuerst Klarheit über die Verpflichtung, dann Klarheit über die Arbeit, die daraus folgt.
Vraag maar welke verplichting op u van toepassing is, en waaraan u dat kunt aantonen.
Answers come from this site’s knowledge base. Not tailored advice, and not a scan of your company.